Een greep uit onze woning posities

Ondertussen bezit ik in augustus 2021 31 woningen in Detroit. De meeste volledig in mijn bezit, maar ook enkele die ik vanuit een dochteronderneming gezamenlijk bezit. Ik verwacht dan ook dat uiteindelijk heel de portefeuille met die van een andere investeerder samengevoegd gaat worden. Op die manier kan het namelijk nog weer effectiever. Dat is echter voor later zorg.

De huizen liggen vrijwel allemaal in een bepaald deel van Detroit. Ook dat is bewust. Het is een deel van Detroit waar ik herstel verwacht EN waar de prijzen nu nog heel laag zijn.

Daarnaast is het bewust zo dat de huizen redelijk bij elkaar in de buurt moeten liggen om ze voor de manager bereikbaar te houden.

Hoewel Detroit nu 'slechts' 700.000 inwoners heeft en daarmee qua inwonersaantal vergelijkbaar met een stad als Amsterdam is, was het ooit de woonplaats voor 1,8 miljoen mensen. De oppervlakte is dus enorm. Alles ligt ver uiteen en zelfs in de arme wijk waar ik de huizen koop, praten we over het algemeen over vrijstaande huizen met garage op een stuk grond van 300 tot 1000 vierkante meter.

Ruimte is daar geen issue. Er is ruimte zat.

Vaak koop ik de huizen van handelaren die het huis dan tot een bepaald basis niveau hebben gerenoveerd. Die handelaren kochten het vaak op veilingen of rechtstreeks van de overheid. Ze betalen daar dan extreem weinig voor, maar het is voor hen wel een gok. Vaak mag je voorafgaand aan de veiling de binnenkant van het huis niet zien.

Nu kan ik zelf ook wel zulke gokken nemen, maar je neemt dan een extra risico. Ik ben niet bereid dat risico te nemen. Liever neem ik de huizen die geschikt zijn gemaakt af van de handelaren. Ze maken een mooi rendement op de huizen en ik gun het ze. Ook voorkom ik daarmee ellenlange verbouwingen of enorme teleurstellingen.

Ik betaal nooit meer dan mijn excel sheet me ruimte geeft.

Willen ze toch meer, dan moeten ze het maar aan een ander verkopen.

Via deze weg hou ik mijn risico binnen de perken.

Dit derde huis was al verhuurd toen ik het kocht. Ik heb er nog niets aan hoeven te doen en had op het moment dat ik deze pagina maakte ook nog altijd geen foto van de manager gekregen. Dat houdt in dat hij er al een jaar niet is geweest.

Dit is zo'n huis en huurder waar je van droomt. Geen werk er aan en de inkomsten komen maandelijks zonder mankeren binnen. Het enige nadeel is dat de huur vast ligt. Ik krijg iedere maand slechts 560 dollar overgemaakt.

Zo af en toe is de huurder te laat met betalen en dan is het 630 dollar. Zou ik er een nieuwe huurder in zetten, dan zou de huur waarschijnlijk rond de 900 dollar liggen. (prijspeil aug 2021)

Het huis heeft me zo'n 21.000 dollar gekost en leverde me in 2019 bruto zo'n 6.800 dollar op. Netto lag het flink lager door belastingen, reparaties en managementkosten. In feite hou ik na die kosten dan zo'n 50% over. Dat is dan bij 100% verhuur. De meeste huizen halen die 100% niet, zeker niet in de opbouwfase van de portefeuille.

Ik heb dit relatief kleine huis voor een kleine 36.000 dollar gekocht.

Dat bedrag lag nog net binnen mijn excel sheet mogelijkheden. Immers ligt ook de huur vanwege de omvang van het huis iets lager.

De huur lag aanvankelijk op 600 dollar per maand. Die maandelijkse huurprijs is omhoog gegaan tot 650 dollar. Bij sommige huurders ligt de huur vast, bij andere is er de mogelijkheid om de huur af en toe iets op te trekken. Zelf werk ik met een vaste huur voor 1 jaar en daarna de mogelijkheid om jaarlijks een verandering toe te passen.

Het huis hierboven is de uitzondering. Het is mijn enige 'Twee onder Een kap' woning.

Ik betaalde bijna 28.000 dollar voor de woning. De foto is van tijdens de koop.

De huur is vast 600 dollar per maand. (Was al vastgelegd door de vorige eigenaar)

Probeer maar eens in Nederland zo'n rendement te maken.

Wat ik wel heb afgeleerd in Detroit, is een huis zien als iets waar ik zelf in zou moeten wonen. Zo moet je niet naar de huizen kijken.

Deze woning staat op een gewilde plek binnen de wijk. Het feit dat het geen vrijstaande woning is zou ik als minder interessant zien, maar huurders blijken soms juist bewust te kiezen voor zo'n woning. Het geeft ze een gevoel van veiligheid. Mijn manager verzekerde mij dat dit een goede investering zou zijn en tot op heden heeft hij gelijk.

Dit hierboven is een prachtige woning maar helaas was het maandenlang onverhuurd. Mijn manager had het te druk en het kwam er maar niet van om hier een huurder in te zetten. Ik heb daarom een deal met mijn manager gesloten. Hij betaalde vanaf 1 december 2019 de huur omdat hij hier zelf door drukte nalatig is gebleven. Tevens voor hem een motivatie om hier snel een huurder in te hebben. Hij hoopte zelf al voor de kerst iemand te hebben. Het huis is op verschillende aanbiedingsites geplaatst. Het duurde uiteindelijk bijna een jaar voor hij er eindelijk aan toe kwam dit huis te renoveren. Zijn pech. Ik kreeg van hem keurig de huur.

Ik heb het huis overigens voor een kleine 35.000 dollar gekocht. Degene van wie ik het kocht, had het huis een half jaar eerder voor 1.000 dollar minder gekocht.

Het is in 1942 gebouwd. Het bestaat uit 3 slaapkamers en 1 badkamer.

De huur die op de aanbod site stond was 900 dollar. Een slimme huurder weet daar nog wel wat vanaf te krijgen, maar onder de 800 was waarschijnlijk niet gelukt. Augustus 2021 is de huur 950 dollar per maand.

Overigens is het huis volgens de makelaar in 2020 zo'n 1.000 dollar meer waard geworden. Het is de goede richting qua waardering, maar het ging in 2020 nog niet hard.

Het huis ligt midden tussen de 7 en 8 mijl straten. Als u mijn presentatie ooit gezien heeft, dan weet u waar dit over gaat. Ik heb nog niet gekeken wat volgens de makelaar de waarde in 2021 is. Niet zo interessant, want ik wil toch nog niet verkopen.

Het huis hierboven is via een onderhandse verkoop in mijn bezit gekomen. Ik betaalde 45.000 dollar.

Het huis was in juni 2017 nog verkocht voor 60.000 dollar.

Het is het huis waarvan we de foto gebruikt hebben bij de werving via Matching Capital. Dat huis is nu dus ook echt in mijn bezit gekomen.

Het bestaat uit drie slaapkamers en 1 badkamer. Het was na die verkoop in 2017 gerenoveerd. Ik heb na de aankoop ook weer voor zo'n 1.000 dollar aan aanpassingen moeten doen.

Het huis was snel verhuurd, maar in 2020 kwam de huurder in problemen en hebben we na een vervelende periode afscheid van elkaar genomen. Ik verloor de acht maanden huur mee. Er is een nieuwe huurder gekomen die OOK in de problemen kwam, maar die huurder heeft recht op huursubsidie en nu is het wachten op de 90% uitkering die ik als verhuurder ga krijgen.

Het huis is overigens in 1929 gebouwd en is opgetrokken in een koloniale stijl. Het totale perceel is 400 vierkante meter groot.
Het ligt in een iets betere straat in een deel van Detroit waar ik tot nu nog maar één andere woning in mijn bezit heb. Op de langere termijn moet ik gaan kijken of het raadzaam is om zo ver van de rest van de andere woningen ook enkele woningen aan te houden. Aan de andere kant is het een beter deel en ik kan ook kiezen voor enkele woningen erbij...