Frequently asked questions vastgoed in Detroit
1. Wie is de eigenaar van de huizen?
- Dat is Pro Gain BV. Die heeft ook de leningen bij het crowdfundingplatform afgesloten. Pro Gain is een BV van Tom Lassing. Pro Gain BV heeft ook in de VS dochterondernemingen opgezet.
2. Kan ik ook deels eigenaar van de woningen worden?
- Neen, het eigendom van de woningen ligt bij deze projecten bij de initiatiefnemer. Deelnemers nemen deel via het crowdfundingplatform en hebben de afspraak met dit platform. Het crowdfundingplatform heeft ter zekerheid van haar deelnemers recht van eerste hypotheek op alle woningen.
3. Als ik vragen heb, bij wie kan ik dan terecht.
- Strikt formeel heeft u als deelnemer een afspraak met het crowdfundingplatform. Ik als initiatiefnemer weet niet eens wie de geldschieters zijn als ze me dat niet zelf komen vertellen.
4. Waarom Detroit?
In mijn ogen op dit moment en al jaren, de beste markt ter wereld voor huurwoningen. Niet alleen qua prijzen, maar ook qua huurdersmarkt. Niemand wil daar kopen. De mensen die daar wonen, willen ook echt bijna allemaal huren. Daarnaast zie ik economische lichtpuntjes en de wil van het stadsbestuur om 'goed te doen'. Dat is opmerkelijk in een stad die na Chicago tientallen jaren lang als de meeste corrupte stad van de VS bekend stond. Dat ik dat eind 2018 goed gezien had, bleek begin 2020. De huren stegen in de VS nergens zo veel als in Detroit. Dat terwijl de huizenprijzen amper van hun plaats kwamen. Ideaal voor het opbouwen van mijn huizen portefeuille.
Ook in 2021 zien we de huizenprijzen en huren nog altidj flink oplopen. Daar waar ik in 2018 begon met huren vanaf 560 dollar tot ongeveer 700 dollar per maand, heb ik net een huis voor 1200 dollar per maand kunnen verhuren.
5. Ik hoorde je ooit spreken over huurkoop of leasekoop. Ga je dat ook doen?
- Bij leasekoop praten we over huurders die in feite het huis willen kopen, maar er het geld niet voor hebben. Ze kunnen echter wel iedere maand een stukje van de aankoopsom bovenop de rente op de lening betalen. In dat geval kan je als verkoper een leasekoop overeenkomst met ze sluiten. Per huis stel je dan zo'n contract op. Dit heeft alles te maken met hoeveel de bewoners kunnen betalen.
Ze betalen mogelijk al een eerste bedrag en dan voortaan betalen ze een vooraf te bepalen bedrag waarmee ze de rente en de lening afbetalen en het huis in x aantal jaren kopen. Het voordeel voor de verkoper is dat ze direct eigenaar van het huis worden, met alle verplichtingen die daar aan vast zitten. Zouden ze op x moment toch niet meer betalen, dan vervalt de overeenkomst en komt het eigendom van het huis terug naar jou als verkoper.
Zo'n leasekoop levert je als verkoper een mooie kasstroom op, voor een vast bepaald aantal jaren. Blijven ze keurig betalen, dan is uiteindelijk het huis volledig betaald en houdt de stroom geld op zodra het huis definitief van de koper is. Ik sta daar open voor en ook de stad Detroit ziet dit graag gebeuren omdat huiseigenaren meer nog dan huurders iets toevoegen aan de stad. Ik sta er open voor, maar ik jaag dit nu nog niet actief na.
6. Ga je vaak naar Detroit?
- Neen, ik niet. Wel gaat er af en toe iemand anders vanuit Nederland kijken. Die persoon doet dat dan ook namens mij (en Pro Gain BV). Verder komt de manager in Detroit af en toe naar Europa. Ik ben niet zo'n reiziger. Corona heeft veel van die reisplannen in het honderd gegooid.
7. Zijn er niet extra risico's in Detroit?
- Jawel, die zijn er. Maar daar zijn de prijzen ook naar. In mijn ogen is dat extra risico meer dan volledig in de woningprijzen verdisconteerd.
8. Heb je adressen van de woningen in Detroit?
- ja uiteraard heb ik die, maar die hou ik wel geheim. Dit heeft alles te maken met de claimcultuur in de VS. Alle huizen zijn er via landtitle's vastgelegd. Die landtitles verwijzen personen of bedrijven die de eigenaar zoeken naar mijn lokale advocaat. Meestal haken ze dan voor wat betreft de claims al af. Alleen de overheid kan inzien wie er achter de landtitles schuilen. Hier al wel een overzicht van enkele van de woningen die we bezitten.
9. Vanaf en tot welk bedrag kan je als geldverstrekker hierin meedoen?
- Het liefst vanaf minstens 10.000 euro, maar het is niet onmogelijk al vanaf 5.000 euro mee te doen. Het heeft wel te maken met je totale vermogen. De regels liggen vast en lopen via het crowdfundingplatform. Daar moet je zijn met de vragen over geld en de regels daaromtrent.
10. Hoeveel verdien je er zelf aan?
- Dat ligt er aan... Uiteindelijk verwacht ik ook qua huuropbrengsten positief uit te komen en een paar procent per jaar te verdienen, maar in 2019 en in 2020 was er sprake van een duidelijk tekort. De verbouwingen waren duurder en duurden langer dan verwacht. Tevens was dat bij uitstek het opbouwjaar van de portefeuille. Mijn eventueel 'grote' winst zou kunnen komen als de huizenmarkt in Detroit weer fors aantrekt. In dat geval zou ik een klapper kunnen maken als ik op dat moment huizen ga verkopen. In 2020 heb ik mijn verlies deels kunnen compenseren met het flippen van een huis. Dat scheelde een slok op een borrel.
Als we kijken naar de huizenprijzen vanaf 2012, dan was de markt in 2019 nog altijd 50% onder de toenmalige stand.
De absolute bodem van de vastgoed markt in Detroit was eind 2013. Toen kon ik letterlijk huizen kopen voor $5. Ik deed dat echter niet. Immers was er toen nog geen sprake van eventuele lichtjes aan het einde van de tunnel. Daarbij had ik gelukkig toen ook het lef nog niet.
Eind 2018 zag ik die lichtjes wel en ik kon beginnen te kopen op prijzen grofweg 50% van de 2012 prijzen. Zouden we dus terug gaan naar 2012 prijzen, dan maak ik op dat moment een 100% winst op de aankoopprijs.
Ik zie al wel de nodige (huur)prijsstijgingen, maar het loopt qua huizenprijzen nog geen storm. Men is en blijft heel voorzichtig. Nu Biden president is, verwacht ik wel dat er meer aandacht voor Detroit gaat komen. Hier is veel te winnen.
11. Hoeveel geld stop je er zelf in?
- Per project maak ik dat duidelijk. Ik ben begonnen met 20% omdat ik toen nog geen huizen als buffer had. Nu staat er al een portefeuille en kies ik er voor om aanvankelijk minder eigen geld in te zetten. Ik probeer echter meestal wel tenminste 10% in te zetten. Het is ook mijn belang dat deelnemers weten dat hun investering veilig is. Mijn geld is een extra buffer. Mijn voorkeur heeft het wel om de projecten vooral met vreemd vermogen te financieren. Mijn eigen investering is in de loop van de tijd veel groter geworden omdat ik de rente aan de geldverstrekkers vanuit mijn eigen Pro Gain vermogen betaald en niet vanuit de Amerikaanse dochteronderneming. Het voordeel daarvan is dat ik geen dollarwisselkoers heb en er gaat geen geld heen en weer de oceaan over.
12. Waar kan ik mijn vraag stellen?
- Zoals gezegd, meestal bij het crowdfundingplatform. Die hebben ook van mij extreem uitvoerig uitgelegd gekregen wat ik allemaal doe en zouden dat potentiële deelnemers precies moeten kunnen uitleggen. Nu is het niet zo dat ik het u niet rechtstreeks wil uitleggen, maar ik betaal in feite voor de service van het crowdfundingplatform. Daar hoort dus ook bij dat ze 'hun' klanten informeren. U bent hun klant, niet de mijne.
13. Hoe groot wil je als onroerend goed investeerder worden?
- Mijn huidige plan is 50 woningen en mogelijk 2 appartementencomplexen of eventueel 1 appartementencomplex en dan wat meer woningen. Het zou mooi zijn als dat eind 2022 gerealiseerd is. Daarna moet het het beoogde rendement gaan opleveren en dan ga ik kijken naar verdere stroomlijning van de portefeuille. Huizen die wat verder weg liggen inruilen voor huizen dichterbij, misschien enkele huizen in een leasekoop contructie wegzetten. Dat soort zaken. Ook zagen we in 2020 de eerste doorrol van een korte lening. De dure 9% lening voor het te renoveren appartementencomplex werd doorgerold naar een goedkopere variant toen de vervanging van de ramen en het dak gerealiseerd waren. Ook ben ik al aan het kijken naar een fusie met een andere investeerder. We zouden de kosten flink lager kunnen krijgen door van twee portefeuille's er één te maken.
14. Wil je mij in contact brengen met je manager?
- Neen, op dit moment niet. Hij zit met mijn projecten op dit moment helemaal vol en pas als hij (weer) een nieuw bewezen extra team heeft staan dat zelfstandig alles aankan wil ik kijken naar mogelijkheden voor hem om ook via mij met andere klanten te groeien. Op dit moment koop ik zelfs geen nieuwe woningen omdat ik te lang moet wachten op verbouwingen en nieuwe huurders. Zijn onderneming had twee teams, maar één team is helaas door vertrek van enkele sleutelfiguren uiteen gevallen en zijn huidige team is vaak ook niet compleet. Zo'n compleet team moet bestaan uit een makelaar, een voorman/manager en daarnaast een gediplomeerde vakman die een drietal ongeschoolde krachten aanstuurt. Zo'n team heeft dan ook één secretaresse die ook de administratie doet. Als je dat team niet compleet hebt, dan stagneert werk steeds en dat kost geld.
Zo'n team moet dan uiteindelijk een portefeuille van zo'n 50 tot 100 woningen aankunnen. Het inkomen van zo'n team bestaat uit 10 tot 15% van de huuropbrengsten en 10% tot 15% van de kosten die voor de eigenaar gemaakt zijn. Verder doen ze de verbouwingen en renovaties waar dan ook een gezonde marge op moet zitten. Bij de opbouw van een portefeuille kan zo'n team minder woningen aan, omdat het percentage renovaties en verbouwingen dan veel groter is. Bij een bestaande portefeuille kan het aantal woningen flink toenemen als de groei van het aantal huizen maar niet te snel gaat. Ik groeide in 2019 te snel. Het team kon het op een gegeven moment niet meer aan en daarna kwam Covid en werd het echt een drama. Ze verwachten de achterstanden pas rond 1 januari 2022 ingehaald te hebben.