Een grote stap. Herontwikkel een oud complex in Detroit
Het eerste Appartementen initiatief
Het betrof een pand uit 1929. Het was ooit ontwikkeld als appartementencomplex, maar was in de loop van de tijd ook enige tijd als kantoor in gebruik geweest.
De toenmalige projectontwikkelaars zullen er mogelijk weinig plezier er aan gehad hebben, want net na de oplevering kwam de grote crisis van 1929.
Het gebouw is oerdegelijk gebouwd. Structureel is het in orde, maar vandalen hadden het ondertussen al wel ontdaan van alles wat ook maar los te wrikken was.
Het voordeel is, bij de renovatie hoeven wij dat dus niet af te voeren.
Ik heb het complex in oktober 2019 gekocht voor $115.000.
Het staat op eigen grond, maar er zit verder geen grond bij. Wel hebben we later een parkeerterrein achter het gebouw bij kunnen kopen. We kunnen de huurders dus ook een eigen parkeerplaats aanbieden.
Renovatie start
In november 2019 hebben we het dak gerepareerd en in januari 2020 kwamen er nieuwe kozijnen en ramen in. Pas daarna konden we binnen aan de renovatie beginnen.
Daarbij hebben we de werkploeg zo ingericht dat we drie domme krachten hebben die het grove werk doen en twee echte bouwvakkers die de zaken dan gaan aansluiten. Die twee sturen ook de domme krachten aan.
Met domme krachten bedoel ik ongeschoolde arbeiders die we puur voor het makkelijke werk inzetten. Voor ons goedkoop en voor hen een goede manier om werkervaring op te doen en zaken te leren.
Helaas kwam toen Corona en dat gooide alle plannen volledig in de war. Bouwvakkers konden meer uitkering dan loon krijgen en verklaarden zichzelf dus werkloos. Het plan was om in april/mei 2020 op te leveren. April 2022 waren er pas vier appartementen klaar... Het blijft moeilijk om aan goed personeel te komen.
Begin november 2022 zijn we eindelijk klaar! December 2022 was de officiële oplevering.
Eind december hebben we overigens ook officieel de definitieve goedkeuring van de autoriteiten ontvangen. Het gebouw is nu op alle punten goedgekeurd en er zijn geen beperkingen meer. We verwachten de eerste huurder de komende weken...
Dat liep helaas anders dan verwacht. We hadden verwacht het gehele complex te kunnen verhuren aan een bepaalde instantie. Namelijk een veteranen ondersteuning instantie. Die waren al jaren enthousiast en bleven de ontwikkeling volgen. Toen we uiteindelijk klaar waren hielden ze de boot af. Ook andere instanties veel interesse, maar geen boter bij de vis. Mei 2023 hebben we dus besloten zelf huurders te gaan zoeken en half juli 2023 is de helft van de appartementen verhuurd. Er is veel interesse voor de andere appartementen, maar veel potentiële huurders voldoen niet aan onze minimal voorwaarden.
Overigens heb ik het complex voor 50% verkocht aan een partner. Het wordt nog wel als één project aangestuurd.
Parkeerterrein aankoop
Begin november 2019 hebben we onderzoek gedaan naar een terrein achter het gebouw. Dat terrein lag er verlaten bij en er werd nooit iemand op gezien. In mijn onderzoek naar het terrein zag ik dat in enkele jaren tijd de auto's op dat terrein niet verplaatst waren. (Dank aan Google Street view)
Ik heb dus vanuit Nederland laten nagaan van wie het terrein was en het bleek zo te zijn dat de eigenaar overleden was. Bij de boedelverdeling naar de erven toe was dit terrein per abuis buiten beeld gebleven. De erven hadden dus een meevaller. We hebben een bod op het terrein gedaan. Als tegenbod kwam er een bedrag dat dubbel zo hoog was. Daarop hebben we onze argumenten voor het door ons gedane bod gegeven. Daarbij hadden ze tot wij kwamen in feite niets... Immers wisten ze niet eens dat het hun terrein was.
Uiteindelijk is ons bod door de erven geaccepteerd. We gaan er een parkeerplaats voor de huurders op realiseren. Pas eind 2020 was het papierwerk uiteindelijk helemaal in orde. Sommige zaken duren in de VS een eeuwigheid.